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【任意売却】
住宅ローン等支払困難者に救済方法として任意売却という方法があります。

任意売却とは、住宅ローンなどの融資を受けている債務者と金融機関などの債権者との合意によって、融資の返済が困難になった不動産を競売にかけずに、売却する手続きです。

債権者である金融機関は抵当権に従って所有者の不動産を差押え、競売にかけて債権を回収しようとします。しかし、競売ではいくらで落札されるかは競売開始までわかりません。一般的には競売の場合、市場相場価格より5〜8割程度の売却価格になるようです。

任意売却の場合には、債権者と債務者との間に不動産業者などの仲介業者が入ります。そして不動産売買価格などの点で、債務者、債権者、投資家などの不動産購入者すべてにメリットのあるように不動産売却の取引を行ないます。なお、任意売却をするにあたり、抵当権の抹消等が行われますが、抵当権抹消費用や抵当権解除による書類費用は債権者の負担となります。

競売とは、住宅ローンなどの融資を借り入れている債務者がローンの支払いが困難になった場合、金融機関などの債権者が、ローンの回収のために、債務者の所有する土地や建物などの不動産や担保物件の売却を裁判所に申し立て、強制的に売却することです。

不動産物件は裁判所から委託を受けた不動産鑑定士が調査をした上で、裁判所により最低売却価格が定められ、最高値を提示した入札者が所有権を落札します。買い手は低い価格で落札しようとするため、一般的に売却価格は市場相場価格の5〜8割程度の水準となります。そのため、通常の不動産売買よりも売却価格は下回るケースがほとんどです。


住宅ローンの延滞を続けますと抵当権者より競売の申し立てがされます。
○競売のデメリット

@市場の相場価格より5〜8割程度安く落札されるため、処分された後の残債務は任意売却のときよりも多くなります。

A残債務の支払い義務は任意売却のときも同じですが、債権者との交渉の間もなく落札されるため、残債務の返済について柔軟な対応をしてもらうことは期待できず、支払いをめぐるトラブルも少なくありません。

B落札後に立ち退くまで時間的な余裕もなく、強制的に迫られることがあります。

C連帯保証人がいる場合、処分後の残債務の請求が連帯保証人に対して行われ、その支払いができない場合、連帯保証人の不動産も競売にかけられることがあります。

D競売にかけられたことが裁判所から公告されるため、周囲の方に知られる場合があります。

E競売にかけられた時点で、関係業者の訪問を受けたり、落札を希望する投資家などが自宅周辺を見にきたりするなど、精神的なストレスも多くなります。


以上の理由により任意売却をおすすめします。
任意売却であれば通常の売買の媒介と同じように当社が売却依頼を受け、物件を購入する買主様をお探しし、購入する買主様が見つかりましたら売買契約を行います。このとき売主買主保護のために抵当権者の担保抹消同意不可による解除の特約事項を売買契約書に記述いたしますので安心です。売買契約締結後、残代金決済時までに次の転居先へ引っ越しをし、通常の売買と変わらず買主様に喜んでいただき、お引き渡しを行います。
また金融機関との折衝も当社が行いますので、精神的なストレスも競売にくらべて少なくなります。
詳しくはは担当者 山舗(やましき)までお気軽にご相談ください。TEL0598-25-3335 FAX0598-21-3107
メール yamashiki@acerealty.co.jp